国税2009年31号文

国税2009年31号文

1、房地产开发企业所得税预计毛利率自2009年起开始实施。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号），该文件自2009年1月1日起正式施行，标志着房地产开发企业所得税预计计税毛利率制度的正式确立。

2、现印发给你们，请遵照执行。

3、国税发200931号文是针对房地产纳税人预售未完工商品房，根据预收售房收入、毛利率来确定应纳税所得额，然后再按照25%的税率计算应纳所得税额。

4、未按规定结算的，主管税务机关有权核定计税成本并进行纳税调整。文件执行与废止国家税务总局公告2014年第35号废止了国税发〔2009〕31号第二十六条第二款中关于成本对象备案的规定，改为事后报送专项报告。

5、国税发31号文中提到的预算造价法和直接成本法的具体解释如下：直接成本法： 定义：直接成本法是指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配的方法。 应用：该方法主要用于将共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按照各成本对象直接开发成本的相对比例进行分配。

房车地在取得使用处置涉税业务的处理

1、土地闲置费是企业取得土地使用权后1年以上才可能发生的额外费用，不属于拿地必要支出，不符合资产定义。建议企业将其计入“营业外支出”科目，既符合会计准则中“营业外支出”作为非日常营业性支出的定义，也符合《闲置土地处置办法》的规定。

2、（五）用于资本投资企业将取得的土地使用权转入“投资性房地产”科目核算企业将取得的土地使用权，若用于赚取租金或者资本增值，应当将其转入“投资性房地产”科目核算。会计分录为：借：投资性房地产 贷：无形资产——土地使用权 说明：虽然转入“投资性房地产”，但土地使用税缴纳义务仍然存在。

3、特殊业务涉税处理跨区域经营税务处理 建筑企业跨县（市、区）提供建筑服务，需在服务发生地预缴增值税，预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款）÷（1+税率/征收率）×2%（简易计税）或3%（一般计税）。预缴后需在机构所在地申报纳税，并抵减已预缴税款。

4、土地价款可以抵减销售额，账务处理为：借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）32201848，贷：主营业务成本 32201848。在申报流程上，当期允许扣除的土地价款需要填写在增值税附表（三）中的第2行5列，同时也需要填写在增值税附表（一）中的第4行12列，具体流程见附表。

国税发[2009]31号原文

1、国税发200931号文是针对房地产纳税人预售未完工商品房，根据预收售房收入、毛利率来确定应纳税所得额，然后再按照25%的税率计算应纳所得税额。

2、根据《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发〔2009〕31号）第七条规定：“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移。

3、国家税务总局对地下车位成本分摊的规定主要分为产权车位与无产权车位两类，核心依据为《国税发〔2009〕31号》和《国税发〔2006〕187号》，具体规则如下：产权车位成本分摊规则产权车位需作为独立开发产品核算成本。

4、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的。

5、文件执行与废止国家税务总局公告2014年第35号废止了国税发〔2009〕31号第二十六条第二款中关于成本对象备案的规定，改为事后报送专项报告。

6、房地产业企业所得税政策的实施，主要依据《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件）。文件中详细规定了完工产品的条件，包括但不限于开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开发产品已开始投入使用以及开发产品已取得了初始产权证明。

国税发(2009)31号文预算造价法和直接成本法的具体解释

1、在产品未完工前，可以根据预计计税毛利率计算预计毛利额，并计入当期应纳税所得额。国税发[2009]31号文件允许预提部分成本费用计入计税成本，但须符合特定条件。确定预提范围：出包工程：未最终办理结算而未取得全额发票的，发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

2、直接成本法/预算造价法：根据各项目或产品的预算造价分摊，适用于项目预算准确且稳定的情况。公共配套设施费分摊：建筑面积法：按各成本对象建筑面积占比分摊，适用于公共配套设施服务于整个项目且受益程度与建筑面积相关的情况。

3、2009年31号文，有四种分摊方法： 　第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。

4、国税发[2009]31号文对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，规定了四种分配方法，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。

5、占地面积法：一次性开发时，按成本对象占地面积占比分配；分期开发时，先按期内成本对象占地面积占开发用地总面积的比例分配，再按具体对象占比分配。直接成本法：按期内某一成本对象直接开发成本占全部对象直接成本的比例分配。预算造价法：按期内某一成本对象预算造价占全部对象预算造价的比例分配。

销售未完工房地产开发产品怎么缴纳企业所得税

1、填报位置年度申报表：在《企业所得税年度纳税申报表》的A105010表（《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表》）第23栏“销售未完工产品的收入”填写不含税收入金额。

2、未完工年度季度申报表填报技巧政策依据：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

3、不得低于3%。第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。例如，某地级市房地产公司三季度销售未完工房屋，取得预售收入8360万元，毛利率按照10%，那么该房地产开发公司三季度应预缴企业所得税：8360万元×10%×25%=209万元。

4、房地产开发企业预缴企业所得税主要依据销售未完工产品取得的预售收入，按照预计毛利率计算应纳税所得额，再乘以适用税率得出预缴税额，具体流程和要点如下：确定预售收入：房地产开发企业销售未完工产品取得预售收入时，需以此作为预缴企业所得税的计算基础。

5、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第八条：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

房地产开发企业所得税预计毛利率哪一年开始

1、完工条件确认开发产品符合以下条件之一视为完工：竣工证明材料已报房地产管理部门备案；已开始投入使用；已取得初始产权证明。企业需在完工年度及时结算计税成本，并调整实际毛利与预计毛利的差异。

2、房地产开发企业实行按照预计毛利率预缴企业所得税，按照工程项目的属性不同，预缴的毛利率不同。

3、房地产开发企业销售未完工开发产品时，企业所得税计算需先确定计税毛利率，再通过预售收入计算预计利润并计入当期应纳税所得额，最终按一般企业所得税规则计算应纳税额。

4、房地产企业所得税税率？